Центробанк готовит новые меры, сдерживающие распространение различных схем, с помощью которых банки пытаются сейчас поддержать спрос на ипотеку. Об этом заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, выступая на XX Международном банковском форуме.
Регулятор намерен ограничить распространение такой практики, потому что считает кредиты, выданные по этим программам, рискованными.
В прошлом году и в начале 2023 года такой схемой была ипотека от застройщика с околонулевой процентной ставкой. После того как банки вынуждены были от нее отказаться, кредитные организации разработали новые схемы, позволяющие им привлекать клиентов.
Одной из них является услуга покупки процентной ставки. Как и ипотека от застройщика, зачастую она приводит к завышению стоимости квартиры. В таком случае банк предлагает заемщику снизить процентную ставку по кредиту, заплатив за это единовременную комиссию. Услуга действительно позволяет снизить процентную ставку (и размер ежемесячного платежа), а значит, делает оформление ипотеки доступнее. Проблема в том, что происходит это часто за счет завышения цены квартиры.
Чтобы снизить ставку по ипотеке клиенту нужно в момент оформления ипотеки выплатить банку сумму, составляющую определенный процент от кредита. Т.е. помимо первоначального взноса заемщику нужно иметь еще и сумму на оплату дополнительной комиссии. Как правило, этих денег у заемщика нет. В таком случае ему предлагают заложить эту сумму в стоимость получаемого кредита. В результате цена покупаемой квартиры увеличивается.
Здесь существует опасность, которую в момент оформления ипотеки покупатели могут не учитывать. Если затем заемщик не справится с выплатой кредита и купленную квартиру придется продавать в первые же годы после выдачи ипотеки, высока вероятность того, что при реализации объекта заемщик не сможет выручить сумму, необходимую для полного погашения долга перед банком. Потому что продавать квартиру придется по ценам, которые действуют на рынке для подобных объектов, а не по указанной в договоре завышенной стоимости.
Поэтому Центробанк собирается добиваться сворачивания таких программ. Кроме покупки ставки по ипотеке в список недобросовестных практик попали ипотека с кэшбеком, фактически позволяющая купить квартиру без первого взноса, а также снижение процентной ставки на первичном рынке до минимальной на первые один – два года, пока идет строительство дома (эта программа также приводит к завышению цены квартиры, хоть и не столь значительному, как во время действия программ с околонулевой ставкой от застройщика).
Сейчас в ЦБ не хотят запрещать отдельные практики кредитования, потому что на смену одной запрещенной схеме тут же появляется новая. За последние несколько лет ипотека приобрела для банков очень важное значение, значительная доля выданных кредитов приходится именно на выдачу ипотеки. Поэтому в ситуации, когда спрос может снизиться, банки стараются этого не допустить и разрабатывают все новые и новые механизмы для привлечения клиентов.
Чтобы ограничить распространите таких практик, ЦБ собирается вводить стандарты ипотечного кредитования. Появятся правила, по которым банки могут выдавать ипотеку, и банкам нужно будет их придерживаться.
«Я рассчитываю на то, что все банки будут его соблюдать. Стандарт ипотечного кредитования закрывает, на наш взгляд, существующие схемы, блокирует их», – отметила Эльвира Набиуллина, выступая на XX Международном банковском форуме.
С 1 октября Центробанк ужесточил требования к банкам, выдающим ипотеку
Период действия очень лояльных требований к ипотечным заемщикам заканчивается. Те, кому еще недавно ипотека была доступна, при оформлении кредита в ближайшее время могут столкнуться со сложностями.
В прошлом году, когда в условиях неопределенности нужно было поддержать спрос на рынке, требования к выдаче ипотеки смягчили. В результате банки получили возможность выдавать кредиты заемщикам с невысоким доходом, которым раньше оформление ипотеки было недоступно. Существует риск, что в дальнейшем они могут не справиться с обслуживанием взятых кредитов.
К этому моменту доля такой высокорискованной ипотеки в портфеле банков достигла того уровня, при котором ЦБ начал принимать меры, сдерживающие их выдачу. По данным ЦБ, более половины всей оформленной ипотеки приходится на заемщиков, которые отдают на выплату всех кредитов 50% ежемесячного дохода и более. Особенно много таких заемщиков было на первичном рынке.
Поэтому с 1 октября ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска в тех случаях, когда банки выдают кредиты покупателям с высоким показателем долговой нагрузки и небольшим первым взносом.
Центробанк не вводит на такие займы запрета, банки по-прежнему могут их выдавать, но создает условия, при которых работать с такими клиентами банкам будет гораздо менее выгодно. Предполагается, что в результате они начнут отказываться предоставлять ипотеку заемщикам, почти не имеющим первого взноса.
Многие банки начали менять требования к первоначальному взносу, не дожидаясь 1 октября. В одних из них минимальный первый взнос как на первичном, так и на вторичном рынке, уже начинается с 20%. Другие - от ипотеки с низким первым взносом пока не отказались. Но там, где низкий первый взнос остался, заемщикам, не сумевшим накопить к моменту покупки квартиры 20% ее стоимости, кредиты выдают по повышенной ставке.
Высокие ставки по ипотеке могут сохраниться и в следующем году
Процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке выросли до заградительных. Считается, что ставка в 15% является тем психологическим уровнем, при достижении которого заемщики отказываются от кредитов. Количество сделок с ипотекой резко сокращается.
В последний раз такая ситуация на рынке складывалась на рынке в 2022 году, и выдачи кредитов на вторичном рынке временно приостановились. Но если тогда было понимание, что период высоких ставок будет краткосрочным, у участников рынка существовала уверенность, что ключевую ставку в ближайшее время скорректируют, после чего выдачи кредитов вернутся на прежний уровень, то сейчас такой же уверенности нет.
Повышая ключевую ставку, в ЦБ предупредили, что она не будет снижена, пока не замедлится инфляция. Сейчас стало известно, что достижения необходимого для этого показателя инфляции в ЦБ ждут только в следующем году. А значит, до этого на рынке могут сохраняться высокие ставки по ипотеке. Согласно прогнозу регулятора, в следующем году уровень ключевой ставки будет лишь немногим ниже нынешнего и составит 11,5-12,5%.
Пока снижения ключевой ставки ждать не приходится, банки ищут способы, как поддержать в нынешней ситуации спрос на кредиты вторичном рынке. Они предлагают заемщикам возможность снизить ставку по ипотеке, заплатив за ее понижение единовременную комиссию. Такие программы в банках появились еще весной, но теперь при резком росте ставок по ипотеке они могут получить большее распространение.
Однако воспользоваться ими и снизить с их помощью процентную ставку по ипотеке смогут не все заемщики. Для этого клиенту банка необходимо заплатить за снижение ставки достаточно большую сумму, которая составляет определенный процент от выдаваемого кредита. А кроме того, эти программы выгодны только, если клиент не собирается в ближайшие несколько лет заниматься улучшением жилищных условий и намерен достаточно длительный срок выплачивать ипотеку.
Ипотечные программы банков
Семейная ипотека
Ипотека с господдержкой